Складские помещения предоставляют предпринимателю дополнительные возможности для заработка. Однако независимо от того, является ли получение бизнеса складских помещений результатом расширения текущего бизнеса или новой бизнес-идеи, складские помещения также требуют значительных начальных инвестиций. Это делает возможность точной оценки хранилища важной как во время продажи, так и во время покупки.
Основы оценки
Оценка хранилища работает так же, как и оценка любых инвестиций в недвижимость. Множественные методы оценки предоставляют возможности для расчета и сравнения в зависимости от использования и повышают вероятность получения точной оценки. Каждый метод основывает расчеты стоимости на «максимальном и наилучшем использовании», допущении, которое учитывает наиболее прибыльное и конкурентоспособное использование хранилища. В случае хранения при расчете стоимости предполагается, что в зависимости от намерения объект либо пуст, либо полностью сдан в аренду, а земля, на которой оно находится, улучшается.
Метод капитализации доходов
Капитализация доходов специально нацелена на денежный поток. Это делает капитализацию лучшим выбором для оценки складских помещений, которые сдают в аренду помещения. Расчет капитализации - или ставки капитализации - преобразует ежемесячный доход в формулу возврата инвестиций для определения стоимости. Формула расчета рентабельности инвестиций делит чистую операционную прибыль на продажную цену. NOI - это разница между валовым доходом и операционными расходами. Цена продажи - это сумма, на которую в настоящее время указано хранилище, или цена, по которой он будет указан. Чем ниже ставка капитализации, тем выше окупаемость инвестиций и выше стоимость хранилища.
Метод сравнения продаж
Сравнение продаж работает при предположении, что стоимость рассматриваемого хранилища напрямую связана со стоимостью аналогичных, недавно проданных хранилищ. Это более уместно для оценки хранилища, которое предприятие использует для себя. Определите такие атрибуты, как возраст и состояние хранилища, строительные материалы и размер партии. Соберите данные о продажах складских помещений и ранжируйте недавние продажи по степени совпадения атрибутов. Скорректируйте данные, чтобы учесть такие вещи, как время продажи и местонахождение. Наконец, сделайте оценку, основанную на суждении, с использованием наилучшего соответствия или среднего из всех.
Метод затрат
Оценка складского помещения с использованием стоимостного метода может быть уместной, когда складское помещение новое или в случае, когда бизнес использует складское помещение для себя и просто нуждается в быстрой оценке. Метод определения стоимости ориентирован на физические активы, учитывает амортизацию и устанавливает стоимость в соответствии с тем, сколько будет стоить дублирование хранилища, если оно будет полностью разрушено. Добавьте стоимость земли, строительства и материалов, а затем рассчитайте и вычтите начисленную амортизацию, чтобы получить сумму оценки по методу затрат.
